【不動産投資】リフォームコスト比較
リフォームコスト公開
保有しているマンションの一室が空くことになり、部屋の一部を補修することにしました。そこで、TVCMを流している仲介・管理を行っている不動産会社と中小零細企業（各専門業者）に「クロス交換」「ガラス交換」「カベ補修」「天井塗装」の見積もりをお願いしました。結果は下記の表の通りです。
| 大手一括 | 個別発注 | 差額コスト | |
| ガラス交換 | 70,000 | 36,000 | 34,000 |
| クロス交換 | 57,000 | 24,000 | 33,000 |
| カベ補修 | 77,000 | 38,000 | 39,000 |
| 天井塗装 | 44,000 | 20,000 | 24,000 |
| 総 計 | 248,000 | 118,000 | 130,000 |
※金額は丸めてあります
価格差の理由
大手に頼むと、工事日程の調整等の必要もなく電話一本で楽チン♪です。一方で中小零細企業に個別発注となると、各社に電話して、工事日程調整等の一手間を行う必要があります。ただ、この面倒な作業を行うことで、コストは大手に比べて半分以下になりました。コストだけを見ると個別発注の方が明らかに有利です。
なんでこんなにも価格が違うのかと云えば「大手企業の社員が協力企業（中小零細企業）に電話して、工事日程を調整する」ってことを私の代わりにやって、そこに自分らの利益を乗っけているからです。実際には電話するというよりは、各社に「この日程で仕事できる人、連絡くれ」みたいな感じだとは思いますが。。。。彼らは私とは違って、協力企業（中小零細企業）を何十、何百社を把握しているため、日程調整に関しては融通が利きます。そのため、決まった工期で仕事を終えられます。
どっちが得か？
大手に頼めば、全ての工事完了までに早ければ、1週間以内で終わり、即客付けが可能になります。退去後、1週間で工事完了して、直ぐに契約を取れれば、即賃料が発生します。ダウンタイムが短ければ短いほど、経営的には有利になっていきます。しかし、中小零細企業の場合、工事の即時対応というのが結構難しい場合があります。今回のケースにおいても、1社だけ中々工事日程が決まりませんでした。
客付けまでの時間が掛かっても、賃料１，２ヵ月分のコストカットになるのであれば、そちらの方が有利になる場合もあります。どちらが良いかはケースバイケースになりますが、やはりお金が目に見える個別発注は魅力的に見えてしまいます。高いお金出して早くリフォームはしたが、1ヵ月経っても契約が決まらなかったなんて可能性はありえます。
退去日自体は退去日よりも大分前に分かっていることなので、工事が発生するか・否かは別にして、当日に各社の見積もり取れるのが最も良いです。しかし、仕事になるかも分からない状況で中小零細企業の人が現調に来るかというと、それは難しいんですが、この辺は関係構築次第ですかね。
手間暇かけないと辛い
尚、REITでAMやっていたときは、上記に書いた通り、退去日に工事が発生する・しないは別にして、工事業者に現調の手配をしろとPMに指示をしていました。そのPMはこの記事内でいう大手に連絡を入れていたはずです。資金的に余裕のある会社にいたときは、楽な方法、効率的な方法が取れますが、中小零細企業の今では手間暇かけないとお金が簡単になくなってしまいます。。。
実際に建物作るとかなったときも上記と似ています。大手に一括で頼むのと、個別で頼むのとではコストが違ってきますが、それぞれ一長一短、メリット・デメリットあります。この辺に関しても、その内説明出来ればと思います。何分忙しく、唐突な記事失礼いたしました。