【不動産投資】セブンイレブン時短営業
セブンイレブンオーナー時短営業で本部と対立
セブン-イレブン（東大阪南上小阪店）が2019/2/1から営業時間を6-25時に変更したことが問題となっています。
時短営業を行っている理由は、アルバイト人員の確保が出来なくなったこと＆奥さんが亡くなったことによる人手不足ってやつです。コンビニや外食産業、小売業の人手不足に関しては、昨今問題になっているのは皆さまもご存じの通りです。コンビニや牛丼屋、ファストフード店等で外国人が働いているなんて、最早当たり前の光景ですよね。
東大阪南上小坂店のオーナーは、人手不足からの過労から店舗の営業時間を6-25時に変更しましたが、セブンイレブン本部はこれを契約違反として、24時間営業に戻せ、戻さないのであれば、契約解除し違約金として1700万円を請求すると主張しています。
私も時短営業提案したが・・・
コンビニに限らず、昨今の人手不足問題から飲食店などでは24時間営業を取りやめる企業はチョイチョイ出てきています。私もサラリーマンをやっているとき、コンビニFCをやっている会社の赤字店舗を見ていたことがあるのですが、立地と店舗にもよるのでしょうが、夜中の25-6時以降は確かに売上が殆ど立ちませんでした。
この時間帯は1オペで回さないと人件費さえもカバーできないくらいでしたが、１オペ狙って、コンビニ強盗なんてものが出てきたり、客が少ないとはいえ、他の仕事をしつつとなると、実際問題1オペで回すというのは難しいのが実情です。
時短営業時の課題
上記のオーナーと同じ様に営業時間の短縮を考えたのですが、商品補充の問題が発生します。商品補充は1日に何度か決まった時間にあるのですが、例えば、ある店舗だけ朝6時から営業となると、商品補充のサイクルが変わってしまい、その地域の商品配達に当たっているトラックルート等、系列店全体に影響が出てしまうということです。
また6時オープンだからといっても、事前にフードの用意や商品陳列、清掃等があるため、30分、1時間前には出勤しないと、お店がオープンできません。そんな事情もあるので、売上が立たなくても24時間営業しているなんてお店もあると思われます。
24時間営業のご褒美・支援
また24時間営業をしていると本部より、支援金みたいなものが（10万円/月だったかな？10万円じゃカバーは出来ないのですが）出ることもあり、結局時短営業は実現しませんでした。尚、この24時間営業の本部からの支援に関しては、コンビニ各社によって違ってきます。記憶が曖昧ではありますが、光熱費を本部で負担するというコンビニもあったりしたはずです。
セブンの契約書を確認
知り合いのセブンオーナーに見せて貰ったセブンの契約書には「無休営業および時間」という条項がありました。その中には、「全期間を通じ、年中無休で、連日少なくとも午前7時から午後11時まで、開店し、営業を行うものとする」と書かれていました。
確かに「全期間を通じて、年中無休」と書かれているのですが、一方で「少なくとも午前7時から午後11時まで」と記載されているので、時短営業可能であるようにも思えます。
本部の本音
それでも時短営業を認めない一番の理由は、やはりコンビニ売上ってやつなのではないかと思っています。コンビニ本部は加盟店に商品を卸すことで売上がたちます。各加盟店で商品がバンバン売れるに越したことはないのですが、一定以上の商品を卸すことが出来れば、本部としては売上がたつので問題ありません。そのため、毎年問題になっている『恵方巻』『クリスマスケーキ』の過剰仕入れなんてことが発生しています。
オーナーの評判
と、ここまではオーナー側の事情に配慮してきましたが、東大阪南上小阪店のオーナーはネット上では頗る評判が良くありません。Google、Twitter上の口コミでは、昨日今日沸いて出てきた書き込みではなく、1年、2年前の書き込みから
- トイレを使用できない
- 駐車場で1万円を請求される
- 商品を売って貰えない
- バイト代未払い（音声録画アリ）
等々、出るわ出るわの異常事態です。特に音声録画でのバイト代の支払い云々は開いた口が塞がりません。良く分からない理屈を並び立て、半分だけ払うとか全く持って意味不明なことを抜かしています。
元々問題のある店舗で、本部にも散々苦情が飛んでいたようです。そしてどうやら『人手不足で人が集まらないのではなく、オーナーがめちゃくちゃだから人が集まらない』というのが実情のようです。そのため、コンビニ本部から「人が集まらないのはオーナーの実力不足」なんて言われているのではないかと思われます。そんな店舗だから、本部もまともに掛け合わずに、契約を履行しろって、今回の様なマスゴミを巻き込んだトラブルになっているのでしょう。
コンビニ投資・誘致を検討
ぶっちゃけ、私は保有不動産に今すぐではないのですが、テナントとして、コンビニ誘致を検討しています。となると、セブン以外のコンビニは正直考えていません。理由は主に3つ
- 他2社に比べて、セブンの日販は各段に良い
- 近所にセブンがない
- セブンの偉い人達とのコネクションがある
【平均日販比較】
| セブンイレブン | ファミリーマート | ローソン |
| 約65万円 | 約52万円 | 約53万円 |
上記の金額の通り、セブンの売上は他2社よりも20％以上も高いのです。これに30日をかけると大体の月の平均売上になります。セブンが1900万円、ファミマとローソンは1500万円くらいです。立地によって、数字は当然に変わってきますが、どう控えめに見ても、セブンのブランド力、商品力は群を抜いているといても過言じゃないです。
どのくらいの賃料取れるか？
そして、この売上の差は安定的な店舗経営は勿論ですが、私に支払われる家賃にも跳ね返ってきます。月次売上の7-8％が賃料なんて言われています。セブンの場合、計算が面倒なので月次2000万円とすれば、140-160万円ってところです。他にも日販の3日分なんていう目安もあります。その場合は195万円となります。
当然、立地によって、日販や月次も変わるので家賃も変わってくるのですが、普通に考えれば、セブンが最も高い賃料を支払ってくれる可能性があります。コンビニが近くにあれば、物件の利便性も向上するので、他の部屋の賃料ＵＰも期待できます。
大家的には、１Ｆに住居を設置したときの賃料と比べ、どのくらいの有利な賃料を取れるかを考えます。住居の場合は全ての部屋が一度に空室になることはないので、賃料が0円になることはまずありえません。しかし、コンビニを入れ、退去が発生すると賃料が0円になってしまいます。そのため、住居よりも数倍高い賃料を得られないと、割に合わないのです。
無人レジ、コンビニの開発を！！！
しかし、問題のあるオーナーが店長になると『店の評判が落ちる→経営が成り立たなくなる→家賃減賃、退去』とかなると、こっちも大変な大損害になります。本当にシャレではすみません。
東京ですとコンビニが出ていった後は、別のコンビニか、最近ではデイサービス等の介護関連事業所になるケースがとても多いです。そして、多くの場合、最初に入っていたテナントよりも多い賃料は見込めないのが普通です。
上記の様な不安な状況が少しでも解消されるよう、コンビニの人件費削減のためにも、無人コンビニの開発を本当におにゃいします。品出しやフード提供があるので、完全無人は無理だとは思いますが、レジ打ち作業がなくなるだけでも、オーナー側の経営上の負担はかなり解消されるのではないかと思います。アマゾンGOが先にくるなら、それはソレで構わないけど。。。