【不動産投資】REITでの投資

2019年7月28日


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REITに関して

REIT(Real Estates Investment Trust)とは、不動産(ビル、マンション、商業施設等)に投資を行っているファンドです。

基本的には、株式投資に似ており、会社への投資なのか、不動産への投資なのかの違いです。

会社もそうですが、通常不動産は、ビル1つで100億円とか、200億円なんて金額で取引されます。この様な大金を動かせる個人は余りいません。

そこで、ファンドが皆さんからお金を募って、1000億円とか、2000億円を用意し、そのお金を使ってビルを購入します。

購入したビルからは毎月家賃が発生しますので、その家賃から各種経費を支払った後の残ったお金をファンドに出資してくれた方に持ち分に応じて、分配金として還元されます。

その他にもビルを売ったり事によって利益が上がれば、その利益に関しても出資持分に応じて、同じ様に分配金として還元されます。

丁度、会社に株式投資をして、儲かった利益の一部を配当金や株主優待として受け取るのと似ています。

上場REITと非上場REIT等の違い

REITの中には、ざっくり上場REITと非上場REITがあります。

何が違うのかを一言でいえば、まんま上場しているか・否かです。私を含めた一般の人が関わる機会があるものは、基本的には上場REITです。

上場REITの場合は、市場が開いている最中は、好きな時に売買が出来ます。

一方の非上場REITの場合は名前の通り上場していないため、誰でも投資出来る商品ではありません。また、上場はしていないけど運用期間が決まっている訳でもないです。

運用期間が決まっている場合は、私募ファンドとかクローズドファンドなんて言われています。

上場時リスク

上場REITと非上場REITでは、運用時リスクが変わってきます。

例えば、北海道で地震が起きると、北海道に不動産物件を有していないREITも株式や他のREITの下落に引っ張られ値下がりしてしまうこともあります。

地震の翌日に東京の物件の賃料が下がったり、賃料滞納が起きたりする訳でもないのに、市場全体の下げ圧力に勝てずに下がっていきます。ファンドとしては良い気分ではないですが、それ以上に投資をしている投資家は実損受けています。上場していると、このようなリスクがあります。

一方で好きなときに現金化できるというメリットもあります。小口資金で投資を行っている人には、即現金化出来るというのは大きなメリットでもあります。

一般人は手が出せないファンド

非上場のREITや私募ファンド、クローズドファンドの場合ですと、上記に挙げたようなリスクを気にせずに運用することができますので、このポジションには多くのプレイヤーがいます。

非上場REITの場合、投資期間が決められてないことが多いです。一方で私募ファンドやクローズドファンドとは、ある一定期間、投資期間中はお金の引き出しが出来なくなるファンドです。

つまり顧客から100億円なら、100億円を集め運用がはじまると顧客は途中解約してお金を返還して貰えなくなります。

ネームバリューのあるファンド(本体が有名企業等)や実績あるファンド、有名ファンドマネージャーなどであれば、それを利用して多額の資金を集めることが出来ます。実績の無いファンドとなると簡単には資金が集められません。資金が集められないために、ファンド自体の組成が出来ないなんてこともあります。

ファンドが潰れる理由

ファンドが潰れる大きな原因の1つに投資資金が途中で逃げていってしまうというのがあります。

例えば、ビル1棟買うとなると最低でも10億円とか、そんなお金が必要になります。しかし、途中で投資資金が逃げていくことで、投資自体が出来なくなってしまいファンドを閉じることになってしまうことがあります。

一方で、クローズドファンドの場合は途中で資金を失くことなく一定期間の間、安定的に運用できるということになります。特別条項付けて、資金が逃げられるようにしていることもあります。

金持ちしか相手にされず…

それならば、彼らの扱う金融商品が欲しいと思う方が多いと思いますが(私もです)、そうは問屋が卸しません。

以前、AI&ロボでも話ましたが、これらのファンドには出資出来る人数が制限されており、出資するとなると大金が必要になります。例えば、最低10億円/口とかそんな金額です。また、そもそも普通の人は彼らにリーチする手立てもないはずです。

そのため、クローズドファンドに手を出せるのは、必然的に機関投資家が多くなってきます。一部の大金持ちは、金持ち同士の独自ルートやプライベートバンクを通じて、このような話が舞い込んでくるようです。

一般の人が株式や債券をある程度まとめて運用している商品に投資をするときは、上場投資信託なんてものがあります。上場していない投信択の場合でも、多くの商品の場合は証券会社を通じて、いつでも売買(解約)出来るものが多いです。今回はREITを挙げて説明していますが、株式や債券等に投資する場合でも同じです。

最終リスクの引受

上場・非上場に関係なくファンド全般に言えることなのですが、ファンドに出資しているのは機関投資家と呼ばれる人で銀行や広い意味でのファンド等が多いです。

REITは多額の資金を集め、不動産の運営を行いますが、最終リスクは誰に押し付けるのかというと、一般投資家です。

勿論、一般投資家が儲かることもありますが、ファンドは既に手数料を得ているので、損はしないカラクリになっています。

メリット デメリット
上場REIT
  • いつでも現金化できる
  • 多額の現金を必要としない
  • 運用体の信用度が比較的高い
  • 外部影響を受けやすい
  • 資金が逃げる
非上場REIT
  • 外部影響を受けにくい
  • 資金が逃げない
  • 一定期間、現金化できない
  • 少額投資が出来ない
  • 運用体が怪しい場合がある

おまけ(2000万円問題)

今、問題になっている2000万円問題。

運用シミュレーションをしたところ『1000万円の元本&年間3-4%』で運用できると、10年そこそこで2000万円まで増やすことが出来ます。(詳細はこちら

年間3-4%の運用を行うとき、REITは非常に有力なポートフォリオ候補になります。2019年7月26日時点でのJ-REIT全体の平均分配金利回りは3.73%です。

1000万円全部をREITで運用するのは、危険かもしれませんが、33%くらいまでなら組み込むのは良いかもしれません。

おまけ(プライベートボンド)

先日、日系大手証券会社に『不動産を投資対象とし、クローズドファンド(途中解約が出来ないもの)』があるのか問い合わせてみましたが、個人投資できるようなものはないと言われ、代わりに提案されたのはプライベートボンド(PB)でした。ボンドというのは債券のことです。

PBとは、個人の要望に合わせ幾つかの債券を組み合わせたオリジナルの金融商品です。どのくらいの利回りを求めるかで組み込む債券が変わってきます。

このPBを組成して貰うにしても、最低1000万円程度は必要と言われました。

他にも、NYSEが史上空前の価格を付けているので、債券市場が落ち込んでいるのではないかと思い、アメリカの(有名)企業社債なんてものも聞いたのですが、新発商品だと最低20万ドル必要なんて言われました。

普通の人ではなかなか手が出せないような価格ばかりです。