【不動産】大家目線の原状回復
大家目線の原状回復
マンションオーナーやっていると、退去時の原状回復の問題が発生します。
私は『敷金全部取ってやろう（ﾋﾋﾋ）』なんてことは全く思っておらず、基本はクリーニング代と破れたクロス交換くらいしか取っていません。
写真撮って証拠保全
先日、玄関ドアを全部交換するという費用総額が２０万円近くするものが発生しました。
借主は法人契約で、皆さん聞いたことのあるようなサービスを提供している大きな会社なので資金的に払えないとかはないです。ただ、敷金返却どころか、overしてしまっているので、費用請求時に「何かしら言ってくるかな？」と思っていました。
請求後に電話が掛かってきて「金額、安くならないのか？」とあったのですが、証拠の写真を送ったところ、文句ひとつ言わず全部支払ってくださいました。担当者としても、何か根拠が欲しかったということだと思います。
これが個人だったら、正直、支払されたか微妙です。大手企業の法人契約のお客様は本当に有難いお客様です。
退去時の立会い
原状回復時に託けて、色々請求して部屋を直すなんてのは、多くの不動産屋や管理会社で普通にやっていることだと思います。しかし、今はインターネット時代、それもヤリ過ぎると『明細見せろ』『ガイドラインに抵触してないか？』とかカウンター食らうことも多いかと思います。
そんな心配もある（基本ないですが）ので、退去の際の立会いは私ひとりでなく仲介業者も同席させ、傷の確認できる箇所は、借主の前で指摘し全部写真を撮って証拠保全をしています。
更に、クリーニング業者に関してもクリーニング前と後、両方とも業者確認をさせ、傷等のチェックをさせ、クリーニング完了時には「どこどこに落ちない汚れ」「どこどこに傷アリ」という文書報告をさせています。
原状回復費用を請求時に、最悪、訴訟するなんて言われたときのためにです。
訴訟なんて言われたら？
原状回復費用の請求に対して『敷金まるまる返ってくる』『拒絶できる』『訴えれば余裕』なんて、紹介しているブログやHPも多いのですが、本当なんですかね？
これまで『訴える』なんて、言われたことはないのですが、仮にそのようなことが起きた場合、私は時間も何も余っているので受けて立つつもりです。
マンションの部屋では無いのですが『駐車場の契約更新をしない』と伝え、トラブったことはありました。
ネット検索で情報を一通り仕入れた後、知り合いの弁護士と不動産屋に連絡をとり、法律と契約書を確認し、法的根拠と契約書の正当性を確認してから、相手と交渉して、出ていって貰ったことがあります。
とは言っても、住居と駐車場では契約の強さが違いますから。。
訴訟の前に調停
実際は訴訟（裁判）の前に調停があるはずですが、借主が雇われ会社員であるならば、通常本人が調停に出てくるなんて、まず無理です。
となると、代理人を立てるのでしょうが、それだけで３０万円くらい請求され、数ヵ月程度の時間を要するはずです。
尚、調停時は代理人なんて立てる必要はなく（弁護士雇うのは自由）十分対応できます。当事者同士の話合いってところなので、そこまで全然受けて立ちます。てゆーより、調停までなら、費用も安い（数千円です）ので、専業大家さんの皆さんは、勉強と経験がてら自ら申し立てするくらいの気持ちで良いと思います。
証拠集められる？
『訴訟する』なんて脅しかけても『どうぞ、訴訟で構いません』と言われることがあることも、借主は分かっていた方が良いです。自主管理している大家は耄碌老人ばかりではなく、大きな不動産会社に勤めていたなんて人は結構います。私の周りにも何人もいます（元同僚ってだけですが）。
敷金補填しても、更に数十万円の費用が掛かるような場合は、時間も余っているし、知識も人脈もあるので、私は余裕で受けて立つスタンスです。
そもそも、殆どの場合、借主が原状回復費を拒絶するための理由と証拠を集めることは無理でしょう。だって、借主が態々退去時に傷なりの写真なんて撮って出ていきます？
「え？その傷が今回入居者が付けたものって証明できるのかだって？」だから、毎度退去時に第三者である不動産屋が本人の前で確認・指摘し写真を残したり、クリーニング時に業者チェックをさせているんです。