【不動産投資】仲介さんに絶交を食らう大家

2022年2月1日


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仲介さんに絶交を食らう

「まずみろさん、、、ボク、もう止めます。更新作業も致しません」
こー言って、元付仲介Xさんは電話を切りました…
親の時代から付き合いのある仲介Xさんに絶交を食らってしまいました。

戒めのため記しておこうと思う。

仲介さん激おこ

不動産の大家をやっていると、当たり前ですが、空室が発生します。

その空室を埋めて貰うために協力頂くのが、不動産仲介業者、仲介さんとなります。

最初に書いたように、僕が経営に携わる前、母親の代から付き合いのある独立系仲介Xさんが怒ってしまいました。

激おこ理由は『自分の紹介した客で決めてくれない』からです。

仲介業の慣習

大家さんは1社の仲介業者とだけ付き合うのではなく、複数の仲介業者と付き合うのが普通です。その方が早く空室が埋まる可能性が高いからです。

多くの仲介業者と関わるからなのか、仲介業者は「一番手」「一番最初に話を持っていった」に強くこだわる傾向があります。

仲介業者の世界の商慣習なのか「一番手」「一番最初に話を持っていった」≒「契約決定」くらいに考えているようです。

部屋に案内して、客付け業者と話をしてという手間もあるので「先手必勝」「一撃必殺」で決めたいというのが仲介業者の腹の中にはあります。

仲介業者は契約してしまえば、手数料得て終わりですが、大家側は入居者と数年付き合わなければならず、入居者との向き合い方が全然違います。

大家にとっては「滞納しない」「ケチ付けない」「部屋を綺麗に使ってくれる」が上客であり、少なくとも「1番手」というのはボクにはとっては、どーでも良いことです。

2021年の戦績

母が社長やっていたとき、新築したマンションAの入居を仲介Xさんに任せたらしく、全部の部屋の契約を獲っていきました。それ以来、そのマンションに関しては退出情報等の入りも早いので仲介Xさんが強い状況が続いていました。

母からボクに経営が変わり、数年経っているのですが、2021年、マンションAの仲介Xさんの戦績は1勝3敗でした。空室後、3日で決まり1勝した部屋(1LDK)に関しても、ボクが頼んだわけでもないのですが、自らが得るボクからの手数料を紹介業者に渡していたようです。

要するに『利益なし』で、タダ働きをしている状態です。


なんで、そんなことをしたのかと云えば「このくらいにしないと契約が決まらない」というのです。が、他の3部屋(1LDK×3)は1ヵ月以内で決めている業者がいるので、契約が決まらないなんてことはありません。

そもそも「23区内」「駅徒歩5分」「築浅」なので、客が見つからないとか、ふざけたことを言うんじゃありません!事実、これまで1ヵ月空くのが珍しい状況でした。

ただ、コロナになってからは1Kの部屋だけは、以前のようには決まらない状況でした(これは内の物件に限らず、世の中的にも1R、1Kが決まり辛い状況)

2022年になって

昨年から2ヵ月近く空いてしまっていた1Kの部屋ですが、進学&就職の時期が近付く今年に入って、複数の内見&申込が入りました。

一番最初に話を持ってきたのが仲介Xさん、口約束ですが申込書が入ると言われましたが、実際に貰ったのは翌日です。

翌日、複数の仲介から内見と申込書が入り、仲介Xさんの申込書より早く申込書が入ったものもあります。

仲介Xさん含め、仲介業者に「複数の申込(4つ)が入っているので1番手とか関係なく同時審査です」と伝えました。

つか、そもそも「1件しか申込がなくても撥ねることもある」という方針であることは事前に伝えています。

ドレ選びますか?

さて「若手の中小勤務♀」「新卒・大手勤務♀」「新卒・大手法人契約♂」「上京・新入学生♂(親が不動産業)」の4つの中から1つを大家として選ぶなら、皆さん、どれを選び、どれを選ばないでしょうか?

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多くの人が「新卒・大手に勤務♀」「新卒・大手の法人契約♂」のどちらかを1番に選ぶのではないでしょうか?
理由は以下

  1. 新人で東京勤務が決まっているなら、3,4年は勤務地が固定され、1回更新が見込める
  2. 大手勤務なので、滞納が起こり辛い。片や法人契約なので、そのリスクは限りなく0。
  3. 女性の方が部屋を綺麗に使ってくれる(イメージがあるので、女性に借りて貰いたい)

正直、上記の2つだと甲乙付け難く、それこそ先に話持ってきた方で決める大家さんもいるのではないでしょうか?

逆に「上京新入学生♂(親が不動産業)」を好んで選ぶ人は少ないはずです。

大学生なので4年間借りてくれる可能性は高い点はプラスですが、男子学生なので、友達呼んでどんちゃん騒ぎとかもあるかもしれません。

この物件、有名企業の高属性のリーマン&OLや高収入の人を厳選しており、そんな上客からクレームがあったら大変です。

しかし、それ以上に一番ネックなのは親が不動産業な点で、入居中&特に退出時に色々ケチを付けられたりする可能性があります。

ボクに限らず、同業者と弁護士に部屋を貸すのはリスクでしかないので、高収入で滞納の可能性が低いとしても嫌がる大家は多い傾向があります。

当然、ボクもこの4つの中から態々「上京新入学生♂(親が不動産業)」は選びません。

で、仲介Xさんに連絡して、お断りしたら、絶交されました。

忖度&お気持ち

仲介Xさんとしては『去年散々徒労に終わった』『断られると客付け業者からの自分の評価が落ちる』『タダ働きした』『今回もAD0のタダ働き』をしている。
だから『今回は忖度して』『お気持ち汲んで』ということのようです。

無自覚チート箱入りお嬢様、青春ラブコメで全力の忖度をされる

母の時代はソレが通じて『賃料下げて募集』『紹介案件は大体契約』していたようですが、ボクになって、それが通じません。仲介さん、箱入りお嬢様でも何でもないおじさんだし…

で、昨年kszk案件ばかりで、他の元付仲介さんに勝てず、1勝3敗で成果に結びつかず、今年の一発目も撥ねられて、頭に来てしまったようです。

尊大過ぎた

ボクはデベロッパーで散々揉まれ、役所以外には頭なんて下げることなくスーパーゼネコンでさえ、手足として使うような最上流で尊大に仕事をしていました。

営業は経験していませんが、そんな最上流にいる先輩や同期が大型契約直前で逃げられ、悔しい思いをしたなんて話は良く聞きました。

なので「営業なんて百発百中で獲れる訳ねーだろ」「ビジネスなのに努力が全部実る訳ねーだろ」「宅建も持ってない営業マンなら尚更だろ」とリーマン時の尊大な感覚で仲介Xさんに接していたのだと思います。

心のどこかで、仲介業者は山の数程あり「お前がヤラなくても、必ず手を挙げる奴が出てくる」と思っていたのです。

今現在、会社経営をし、ドライな環境でビジネスをしてきたボクからすれば、より良い条件があるのに『お気持ち』『忖度で仕事なんてする訳ねー』だろと、より良い条件を持ってきた仲介業者さんに対してフェアじゃないだろと

だから『親の時からの繋がり』とか、頑張りへの『お気持ち』なんて全く察して上げられませんでした。

更に仲介XさんがAD0でレインズ応募していることに関して、他の元付業者からボクの所にクレームがありました。他人の営業戦略に文句を言うつもりはないのですが、そのことを伝えたことも、神経を逆撫でしてしまったのだと思います。

センシティブ力

ボクの様に地主、大家という立場から、自分を三〇不動産や何かと勘違いし、自己利益を最優先にビジネスライクで接してしまうと、仲介業者さんから三行半を突き付けられてしまうかもしれません。

もしかしたら、他の不動産屋に「まずみろさん、良い話でも契約来ないから付き合っても無駄」なんて吹聴されるかもしれません。

仲介さんへの「忖度」「お気持ち」を考慮し、センシティブに付き合った方が良いのだろうか?いや~