【不動産投資】サブリース契約って？？？（レオパレス問題）
サブリース契約って？？？（レオパレス問題）
今大きな話題となっている『レオパレス問題』。『仕様違いの断熱材を使用している』『天井板が足りない』『壁が薄過ぎて大変』『耐火性能を満たしていない』等の色々な問題が出ています。
今回の発端となったのは、遡ること約2年、テレビ東京系番組『ガイアの夜明け』によって、レオパレスによるオーナーを騙し討ちするかのような『サブリース契約』に関して、番組で告発されたことが、そもそもの始まりと言っても過言ではありません。
その後、『サブリース契約』は他の似たよう様な事業を行っている業者にも広がっていたため、社会的にも大きな問題となり、国（国交省、金融庁、消費者庁）が動き出すまでの問題に発展しています。
サブリース契約
『サブリース契約』、今回の問題が起こる以前から、名前だけは皆さん聞いたことがあるのではないかと思います。TVCMなんかでも流れていた『30年間家賃保証』『30年一括借上げ』とか言っていたアレです。今回は『サブリース契約』に関して説明をしておこうと思います。
『サブリース契約』、日本語で書くなら『転貸借契約』です。もう少し日常的な言葉でいうならば、『又貸し』です。Aさんから借りたものを更にBさんに貸してしまうということです。図解で説明しますと、下図のようなイメージです。
オーナーと不動産会社との間で行っているものは『マスターリース契約（賃貸借契約）』です。皆さんが、賃貸住宅に住んでいる場合のものと同じです。殆どの場合、その契約書の中には『転貸禁止』と書かれているはずです。しかし今回取り上げているケースにおいては『転貸禁止』と書かれていません。サブリースが可能であることから『サブリース契約』と呼んでいる（と思われます）。
サブリース契約の問題と結論（急いでいる人用）
- 悪徳不動産会社の提案する『サブリース契約』しても『30年間家賃保証』は保証されることはない。
- 契約書内には、不動産会社の都合の良い『賃料変更条件』が記載されている。
- オーナーは不動産会社から強引な賃下げに遭い、銀行に対して資金返済が出来なくなる。
- 結果、『物件売却』に追い込まれる。最悪の場合は『自己破産』『自殺』等に発展する。
以上より、基本『サブリース契約』はするな。それでも気になるなら、数万払って、弁護士に契約書チェックして貰うこと。契約記載内容の変更要求する場合は弁護士同伴で行うこと。しかし、そんなことをした場合は「サブリース契約出来ない」と言われると思われる。
借金と返済（長くてもＯＫの人用）
アパート・マンション1棟建てるとなると、規模にもよりますが、億というお金が発生することも珍しくありません。通常この額を一括キャッシュで支払える人は少ないです。財閥系デベロッパーでもビル建設となると銀行から借入を行うのが普通です。となると、普通は銀行から借入金によって、それを賄います。
オーナーは銀行から借入（借金）したことにより、毎月毎月、銀行に対して借金を返済していかなければなりません。毎月賃料が安定的に入ってくれば、その賃料から銀行に借金を返済することが出来ます。
しかし、空室が多発した場合はどうでしょうか？毎月得られるはずの賃料が、オーナーの手元に入ってきません。つまり、借金返済の原資がないということです。それが１，２ヵ月程度ならば、貯金で賄えるかもしれませんが、半年、１年となると、流石に貯金も尽きて、資金ショートしてしまうのではないでしょうか？
リスク回避
そんなリスクを解消、回避するために、不動産会社は『サブリース』なんて仕組みを提案してきます。この場合、不動産会社が1棟丸々借り上げ、客付けその他の不動産管理を行いますので、空室リスクが無くなります。ＴＶＣＭで流れているアレです。
オーナーは不動産会社にリスクを転嫁しているため、受け取り賃料は、本来賃料の80～90％くらいとなります。10-20％は不動産会社に持っていかれますが、それでもオーナーは毎月銀行に対して、安定的に借金を返済していくことが出来ます。この安心感を得るために『サブリース契約』を結ぶオーナーが多発しています。
サブリース契約の罠
上記のような使われ方をすれば、『サブリース契約』は何の問題もありません。オーナーも不動産会社も互いにWinWinの関係です。しかし、『レオ○レス２１』のような不動産会社ともなると、そんなに甘くはないのです。
『サブリース契約』に限らず、多くの人は契約書の内容を細かくは読みませんし、多くの人は契約相手を疑ったりもしません。通常の場合、『自動車保険』『スポーツクラブ入会』等において、相手方は当然善意の人、会社なのです。
しかし、『サブリース契約』なんて言ってくる不動産会社、例えば『レオ○レス２１』なんてところは違うのです。端から『嵌めてやろう』と思って、『サブリース契約』を提案し、作成してくるのです。
契約書に家賃変更できることが記載されている
『サブリース契約』を結ぶときには、『30年間家賃保証』なんて虫の良いことを言ってきます。しかし、契約書内には例えば
- 2年に一度家賃を精査する
- 景気動向により家賃変更をすることがある
- 需給動向により家賃変更をすることがある
- 上記の内容によってはサブリース契約を解除することが出来る
なんてことを忍ばせておくのです。
先に書いた通り、多くの人は契約相手を信頼していることもあり、契約書を初めから終わりまで細かく読むなんてことはまずありません。30年間家賃が一定金額で保証されていると勘違いしているオーナーは、物件竣工後、数年で『レオ○レス２１』から家賃の値下げを要求されてしまう場合もあるのです。
更に現在の日本の法律ですと、貸主と借主、どちらの方が権利が強いかというと借主になります。オーナーが契約を行っているのは『レオ○レス２１』になるので、『レオ○レス２１』の主張が強くなり、オーナーから『出ていってくれ！』『賃上げしてくれ』なんてことがあったとしても、中々主張は通りません。借地借家法を逆手に取って、アコギな商売をしているのが『レオ○レス２１』なんかなのです。
オーナーの事情？知ったこっちゃない
オーナー側は銀行に対してお金を返済しなければならないため、損益分岐点がありますが、『レオ○レス２１』にとってはそんなもんは関係ありません。客付けが出来る価格まで家賃を下げ、部屋を埋めるのです。
オーナーが『その金額じゃやっていけない！！！』と云えば、『じゃ、契約終了でｗｗｗ』ってことで、契約を終わらせます。需給バランスが崩れているような地域では、銀行に返済できるような賃料では、もはや入居なんてさせられなくなっているのです。
『サブリース契約』を行っている不動産会社では、説明してきたようなことを行っているのです。どこの不動産会社も『サブリース』自体はやっていますが、『レオ○レス２１』以外にもＴＶＣＭで流していたようなところは、大体ヤバイとみて間違いないです。名前書きたいのですが、名誉棄損とか言われると困るので、、、、『宅建（ホルダー）東大（卒）』の私は控えさせて貰いますね。
大東建託、マスゴミに出ていたので、名前出しても問題ないですかね。