【不動産投資】オリンピック後の市場は？？？
古巣の社長と会食
先日、在籍していたファンドの社長と久しぶりに会って食事をした。社長は元々邦銀行出身、その後、アメリカの某投資銀行でMD、その後、某ヘッジファンドに引き抜かれ、その関連会社である私が在籍していたファンドの社長を行っている。英語は当然のようにペラペラだし、身長も高い、学歴も高い、ルックスも良いときたもんだ。まるで、将来の自分を見ているようだ！！！（零細企業の社長が何言ってんだ？（爆）
ファンドの方は、人の入れ替わりが相変わらず激しく私の上司は別のファンドに移り、所属部門長（D）も辞めたそうです。ま、温かみのある職場って感じのところでは全くないですからね。人の入れ替わりが激しいのは頷けます。「職場の環境、雰囲気が変わらないと、どーにも改善されないですよ」と言おうかと思ったのですが、言ったところで、どーにもならない、余計なお節介と思ったのと、小僧の説教で気を悪くされても困るので、特には意見等はしなかったです。
尚、会食の理由は、端的に言えば、『戻って来ないか？』という話です。嬉しいお誘いではありますが、コッチはコッチの事情もあり、お断りしました。有難いお話です。Thanks Boss!!!
現在のマーケット動向
話は自然と運用の話になり、不動産市場はオリンピックの前年にはピークアウトし、その後は不況になると言われているが、マーケットはどんな感じかを聞いてみると、意外？な返事が返ってきました。現状、スーパーゼネコン等から聞く話では、受注が減ってきていることはなく、寧ろ断っているくらいだそうです。つまり、オリンピック後も数年間は建設需要が高く、不動産マーケットが急激に萎むような傾向には現在のところでは考えられないとのことです。
運用しているファンドにおいても、不動産の買い入れは難しいらしいです。難しいというのは、単純に価格が高過ぎて、想定利回りが取れないということです。私がいたファンドは基本的には東京23区内の物件が殆どでしたが、一部、札幌、福岡、名古屋、大阪あたりの物件は組み込んでいました。地方物件は通常利回りが高く、物件価格が安いイメージなのですが、現状は物件価格が上がっており、こちらも想定利回りが取れないそうです。現況、地方物件がまだまだ高いため、都心物件が急激に落ちるとは考え辛いとのご意見でした。
オリンピック後（2019年2月時）
これらの話から、不動産市場のピークアウトは今年、もしくはオリンピック年（2020年）と言われていますが、もう少し先まで延びるのではないかということです。私がファンドにまだ在籍していたときも、この状況が想定されていたのですが、当時から数年経った今でも考え方は変わっていないようです。
数ヵ月前に某巨大鉄道会社の常務に会ったときも同様のことを聞いたのですが、都心物件の価格上昇に関しては同様のことを仰っていました。某港区のデベロッパーの営業部長にも同じことを聞いたのですが、やっぱり同じような認識です。
煽る奴らはいつも同じ
自称プロ投資家の個人やマスゴミではブレイクシナリオを煽っているのが多いですが、不動産業界の上流にいる人達に直接生で聞いてきましたが、そんな考えの人はいません。そもそもリーマンショックのときも正直皆さんが知っているような大手デベロッパーは大したダメージ食らっていませんでした。大ダメージ食らって世間様に多大な迷惑をかけたのは、証券化して膨れ上がった広島のUとか、自転車操業しているようなマンデベのJとか、5流の新興企業、そして自称プロ投資家の5流野郎です。なので、私はこの手の5流プロの言うことは一切信じておりません。
上流に乗る
上流の人達が言っていること＆大阪万博も決まったので、ゼネコン業界の急激な受注減は回避でき不動産バブルが弾けるなんてことはなさそうな気がしています。一方で暫くの間、資材価格、人件費が高止まりという懸念もあります。持っている物件を1つ建て替えたいと思っているのですが、金利の関係もあるし、いつ実行するか悩みどころです。キャッシュさえあれば・・・解決できるのですがねぇ